「国家助学贷款申请书」对购房者而言,接下来只需要做一件事,关注一个信号

摘 要

从3月17日开始,到4月28日结束,北京楼市经历了13次大大小小的调整。终于,效果在近期显现,虽然纷繁杂乱,但总体

 

  从3月17日开始,到4月28日结束,北京楼市经历了13次大大小小的调整。终于,效果在近期显现,虽然纷繁杂乱,但总体上仍能看出,市场有了明显的变化,购房者越来越淡定,开发商越来越急躁,中介开始介绍非北京的项目以维持收入。

「国家助学贷款申请书」对购房者而言,接下来只需要做一件事,关注一个信号

       楼市真的要往下走了吗?

  是否全面下行仍然有待观察,但楼市的的确确出现了比较明显的变化。这些变化源于三大点:

  1、房地产所依赖的高增长环境没有了

  这一点是根本原因。房地产虽然强势,屡次充当救火先锋,但它终究属于整个经济的一份子,整体都在由高速向中高速、中速换挡,房地产如果再保持高增长,那就不是小麻烦了,而是大麻烦。

  因为这种高增长必须依赖强刺激,也就是增加负债,而我们现在是一直在强调降低负债,特别是房地产。

  2、货币开始换挡,流动性变差

  自2015年330开始,货币开始了开闸大放水,但从2016年下半年开始,这种趋势已经在变化,而到了2017年一季度,银行动作越来越积极,房贷门槛越来越高,这也很简单,央行通过SLF、MLF、TLF等方式逐步抬高了商业银行的资金成本,银行放出去的资金成本也必然要更高,虽然现在名义利率还没有调整,但从2016年3月到现在,购房者的买房成本已经整体上升了20%左右,流动性已经变差了。

  3、国际资本回流

  国际资本一直以来是十分重要的因素,热钱的逆流最直接的体现是人民币对美元汇率。虽然现在人民币对美元汇率还算稳定,但人民币这一年来的表现并不好,持续贬值的压力仍然存在。在强势美元和川普减税的夹击下,国际资本回流的动力不断加强。

     4、人口因素

  人口流动的高峰在2015年出现逆转,当年流动人口减少500万,2016年又减少200万。而购房人口方面,万科给出的数据是2011年到2015年达到顶峰,是4300万人,2016-2020年则只有1300万人,2020年后仍然会继续下降。虽然目前部分二线省份人口有了些许回流,但人口和城镇化对楼市的利好已经逐渐被释放完。

  除了上述几大宏观层面的因素,具体近期被调整的一线城市来说,当前一个十分明确的信号是:高压将保持常态,冒尖就打的玩法让资本失去了耐心。这种高压表现为两种,今年新出现的:

  其一、房子两年后才能卖

  这实际上等同于遏制了快进快出的玩法,这种玩法追求的是利润空间,必然要求楼市在短期内有明显拉升。现在必须持有两年以上时间。如果是新房,从预售到领证再到证满两年,实际上从你交钱那一刻起,你必须等待5-7年左右,这不是在开玩笑,不是刚需,现在进去就是给自己找不痛快。

  其二、二手房环节,流动性急剧下降

  这一点可能不少朋友没关注到,目前的情况是,中介不得在12个月内接受同一套房的两次委托。这样一来,以往流动性更佳的二手房也已经完全限流了。

       抛弃幻想,以往判断楼市走向的套路行不通

  以往历次调整,最后的结果都是再次上行,但现在基本上不可能了,宏观层面见效慢,但微观层面会接二连三的出台新措施,就好比北京,一个月内十几次调整,已经足够能说明态度的坚决性了。

  以往历次像是等红灯踩刹车,但这一次则更像是逐渐减档降速,等红灯踩刹车的目的是再次发挥房地产的拉动作用,但这种模式只能玩几次,玩多了就等于玩火,迟早还是要慢下来的。

  这一次是不是人造房地产周期,是不是真正的顶点,还不好说,但总体来看,这一次肯定是阶段性顶点。

  分城市来看,深圳已经是往下走了,上海也不会有什么大的动作,外来人口都停止流入了,而北京作为最难啃的骨头,也已经被拿下,至于广州,它一直是个特例,不温不火,还不需要额外被照顾。

  未来需要关注“量”和“价”的对比

  这几天的报道的确有点让人害怕,但也需仔细甄别。降温是降温,但所谓“降价业主占比上升66.9%”,则有点虚了。更确切的情况是购房者变成了观众,部分愿意卖房的人愿意谈价格,仅此而已。占主体的换房群体,他们实际上还没有松动。

  类似这种略显夸张的这种表述倒是有点诉苦的意思,希望给楼市松松绑。有点一厢情愿。